长租公寓爆雷不断，别让租客在寒冷的冬夜流浪
2018-10-19
此文首发于2018年10月19日新浪财经“意见领袖”专栏。
上海寓见公寓爆雷，租客交了租金却要被房东驱赶？长租公寓爆雷不断，买不起房的年轻人，如今连租房也要处处小心、避免踩雷。
近年来，长租公寓开始在国内一线城市兴起。目前，市场上主要有三种商业模式：第一种是房企自己成立专门的运营团队，将自有公寓出租给租客；第二种是房企将公寓托管给中介公司，由后者进行出租和管理；第三种是中介公司从房东处承租房屋，装修后再进行加价转租。
目前，杭州、上海等地爆雷的长租公寓大多属于第三种模式。这种模式的风险在于，中介公司先期投入较大，资金回笼时间较长。一旦公司运营不善，出现资金断裂，那么就会出现大规模的违约纠纷。
从法律关系看，房东将房屋出租给上海寓见公寓，上海寓见公寓再将房屋转租给租客。租客跟房东之间不直接发生关系，房东根本没有权利直接驱赶租客。
但问题是，如果中介公司违约，拖欠租金，那么房东是有权解除他与中介公司的租赁合同的。中介公司的房屋被收回，那么租客又从哪里租房子呢？所谓皮之不存，毛将焉附？
在法律上，租客朋友的救济手段可能非常有限。因为，你们把租金交给了中介公司，并没有交给房东。如果房东坚持收回房屋，那么租客只能转而向中介公司索要赔偿。但中介公司既然已经爆雷，又哪里来的钱赔偿呢？
而且如果中介公司不主动赔偿，那么只能去向法院起诉。标的太小、耗时耗力，没有多少律师愿意代理。走司法途径，对绝大部分租客而言都只是理论上可行，实际上却是大大的不可行。
还有一种法律上的救济办法。那就是，租客代替中介公司把拖欠的租金给交齐了。如果租客没有提前预交租金，这种方法或许可行。但对于很多提前预交租金的租客来说，这意味着有段时间要交双份的租金。
所以，长租公寓这种商业模式天生就对租客的利益保护不足。维权无门，无处可住，一些人的租售同权美梦到了现实，还是会碰的头破血流。
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。我爱我家前副总裁胡景晖的警告绝不是耸人听闻。在实体经济之上，搞金融创新当慎之又慎。
一些长租公寓运营公司的自有资金严重不足，对金融杠杆的依赖极高。以上海寓见公寓为例，不仅把租客的租金作为质押去银行贷款，而且还发行资产证券化的金融产品进行融资。而部分租客，自愿或不自愿地选择了租房贷，用贷款支付租金。这样层层加杠杆，生生将简单的租房活动变成风险极高的心跳游戏。要么不出事，一旦出事就是大事，甚至可能没法收拾。
上海寓见公寓涉及的人数或有数万之众，无论如何都不该让数万人被驱赶至寒冷的街头过夜。情况危急，相关政府职能部门应当尽快介入止损，督促相关企业做好后续对接。与此同时，相关部门也当尽快制定长租公寓的监管规则，防止租客沦为待宰的羔羊。
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