“直系亲属房产过户自行定价”可否全国推广
2015-01-08
此文首发于2015年1月8日《新京报》“第三只眼”。
日前，河南省郑州市房管部门和地税部门联合发布房产新政：凡直系亲属间过户房产的，不再由税务部门评估定价，交易价格可以自行约定。根据新政，如果交易双方为父母与子女，祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女，兄弟姐妹关系，只要税费大于1元、能打出税票，均可按合同约定的价格交税。
在新政之前，郑州乃至全国绝大部分地方的二手房交易虽然也是按照成交价格交税，但该成交价格却不得低于官方的评估价格。设置评估价格作为交易底线，显然是为了防止交易双方通过故意制订“阴阳合同”从而恶意避税。在强调对房地产市场实施严格调控的背景下，上述规定不仅有利于稳定税源、保证税收，而且直接关系到遏制二手房交易的政策目标能否实现。
然而任何一刀切的做法都会忽略甚至妨害社会中的一些特殊群体。以直系亲属间的房屋过户为例，过去主要有买卖、赠予、继承三种方式。由于直系亲属间的房屋买卖需要同市场中一般的二手房买卖一样缴纳高昂的税费，因此现实中很少有人采用这种方法。直系亲属间的赠予虽然可以免去营业税和个人所得税，但仍需要缴纳契税和公证费。并且很多地方规定，受赠的房产如果日后出售则需要缴纳远超正常买卖的个人所得税。至于继承，由于我国目前尚没有征收遗产税，故在税费方面成本最低。可是继承必须等到被继承人死亡才能实现，不能算作正常的房屋流转方式。
考虑到直系亲属间的房屋流转并非二手房流转的主流，且该部分流转大多与投机炒房无关，因此将其陪绑在房产调控的高额税负之下并不合理。况且当年房产调控的主观出发点之一是降低年轻人首次买房的负担，而直系亲属间的房屋流转对于降低年轻人的购房门槛、实现房屋利用价值的最大化都具有十分积极的作用。可见，对直系亲属间房屋流转的计税方式作出特别的变通规定显得十分必要。
郑州的房产新政在不违背上级规定的情况下，通过取消评估价格，既照顾到了交易双方的意思自治，又降低了直系亲属间房屋流转的税费问题，是一个值得称赞和推广的利好。当然，新政也会使郑州市政府付出一些代价，甚至在某些方面还会面临一定的风险。首当其冲的代价是，该部分房屋交易的税费可能会大幅下降，从而对政府的税收产生一定程度的影响。其中的风险和漏洞则是，如果直系亲属间的房屋流转不加区别、不设限制的完全放开，很可能会为“房叔”、“房姐”甚至贪官们低成本转手房屋、隐匿赃款赃物、消抹违法犯罪痕迹大开方便之门。因此，郑州的房产新政要在全国推广还需要在细分情况、区别对待的基础上进一步加以完善，使之既普惠于平民百姓，又不至于成为不法者的避风港。
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