2017-12-16
近日，新力地产有限公司（以下简称“新力地产”）在南昌九龙湖板块的新力禧园项目，因为额外收取“居间服务费”被南昌市新建区房管局暂停销售活动。
该项目业主介绍，在购房期间，新力禧园置业顾问告知若参加“11万抵25万”活动，房价即可优惠。但是在后续购房过程中，前期支付的11万元却没有算入合同，只开具一张收据，导致支付总房价和单价均超过实际备案价格，违反“一房一价”规定。此外，业主投诉称，该项目还存在虚假宣传和欺诈消费者的行为。
对此，《中国经营报》记者从南昌市新建区房管局开发办了解到，目前，该局已联合物价部门介入调查，并且约谈项目负责人，责令楼盘在12月底前出具整改方案，恢复营业。
值得注意的是，今年以来，新力地产在南昌、惠州等地的项目因未办理安监及施工许可证和预售许可证违规开发，多次被监管部门通报叫停。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，在当前各大城市开启商品房销售价格行为联合检查的风暴之下，新力地产“价外加价”的违规销售行为可能会被要求顶格处理，同时违规污点对后续拿地环节也造成影响。
针对上述情况，新力地产南昌昌西片区负责人向记者解释称，居间服务费一开始购房者就知晓，并且得到购房者认同，双方自愿签订合同。至于是否涉嫌违规，对方表示暂时无法回复。
“价外加价”销售被叫停
12月11日，家住江西赣州的李先生向记者反映，其在购买南昌市新建区的新力禧园项目时，被要求收取11万元“居间服务费”。而该笔所谓的“居间服务费”短短几个月内，已从原先的5000元不断攀升至5万元、11万元不等，目前已达到13万元。
李先生介绍，今年10月，其在新力禧园购买到13幢1单元一套89平方米的住房。签订合同时，销售人员表示可参加“11万抵25万”的优惠活动，即缴纳11万元可以抵消25万元房款。不过该笔费用为额外收取，未写入合同，仅开具了一张收据。
记者从李先生提供的收据上看到，收款方式为POS支付，收款事由为居间服务费，落款处盖章为“江西新力置地物业服务有限公司”。同为新力禧园项目业主的陈女士表示，自4月份以后的购房业主均缴纳了该笔费用，收款事由却是定金、装修费不等。
根据李先生购买的房源均价及面积计算，该套89平方米的房子，由于参加优惠活动，房子总价为105万元，单价为1.16万元/平方米。值得注意的是，按照楼盘制定的总价121万元，这套89平方米的房源，单价将达到1.35万元/平方米，这 一单价高于九龙湖板块的指导均价，则无法通过预售审批。
卢文曦对此分析表示，收取居间服务费属于房地产价外加价的行为，已触碰监管红线涉嫌违规，扰乱房地产市场秩序，带来负面影响。
京衡律师上海事务所高级合伙人邓学平告诉记者，楼盘额外收取服务费属于“阴阳合同”，依据《合同法》第五十二条的规定，超出房款的部分，不在合同之内，不属于双方约定内容，属于单方面强制行为，规避了当地调节房价的公共政策，又涉嫌偷逃税款，因此不受法律保护。购房者如果没有享受销售人员的服务，而且事先没有被告知，可以不支付这笔费用。
据了解，收到举报后，南昌市新建区房管局执法人员赶到新力禧园售楼处，进行调查取证，并约谈了项目负责人。该局开发办主任熊绍钧表示，12月13日，新建区房管、规划、工商和物价部门已经对此联合调查，暂时叫停了楼盘销售活动，责令其12月底前出具整改方案。
或涉虚假宣传
新力地产官网显示，位于南昌市九龙湖新城龙兴大街与百丈山大街交汇处的新力禧园，是新力地产园系升级、叠墅新品，秉承园系格致精工的态度，为九龙湖板块提供少有的叠墅类产品。
不过，新力禧园处在金麒麟世家半山半城项目二期地块中。据房天下资料显示，新力地产此前收购了金麒麟世家半山半城项目，后者位于红谷滩九龙湖启步区的核心地段，北邻希望大道，南接学院北路，东接物华路，西靠创业大道，总建筑面积约100万平方米。该项目一度烂尾，被新力地产收购后，二期改名为新力禧园。
李先生投诉称，买房过程中，销售人员屡次强调两个楼盘为独立小区，后期将修建围墙和绿化带隔开，保证项目高品质水平，而签订合同后才告知无法实现，此举涉嫌虚假宣传。
针对上述质疑，记者向南昌市新建区住建局行政审批科负责人求证，一名金姓科长表示，该地块按照金麒麟世家半山半城来办理规划审批，因此属于一个项目两个名字的情况，目前未收到规划变更的申请。
“新力禧园和金麒麟世家半山半城从一开始销售就是一个小区，业主也知晓新力禧园是半山半城的二期项目。”新力地产南昌昌西片区负责人则表示，公司一直在和业主就小区分开治理进行沟通协商，围墙最终是建是拆暂时无法做出准确答复。
南昌市新建区市场监督管理局商管科一名负责人建议购房者，提供文字、图片和视频资料，若确定为违规虚假宣传，将视其严重性予以行政处罚。
对此，一位不愿具名的上海房地产研究人士指出，当前房地产调控一个很重要的内容是，违规销售或者在销售中变向收费。这种做法在某种程度上体现了房地产市场中还是有很多开发企业操作不规范，认为违规成本不高，实际上相关违规会引起很多购房者的投诉。作为一家正处于成长过程中的开发企业，新力地产应该在操作上保持规范，否则会因为个别楼盘的营销影响企业的整体大局。
高周转模式风险潜存
记者注意到，作为从南昌起家的房企，自2010年开发第一个项目至今，新力地产已布局全国13个城市，64个项目。截至今年10月份，销售额突破300亿元，一度被业界称为“黑马”。今年6月，新力地产将公司总部搬迁至上海，开启全国化布局之路。随后公司发布公告，未来3~5年将冲击千亿销售规模。
根据新力地产相关负责人此前向记者透露的数据，集团目前的土地储备达到1700多万平方米，2017年的销售目标是冲击400亿元，而第四季度也将加速发力。为了实现千亿目标，公司采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。
不过，记者梳理新力地产的项目布局网络发现，其覆盖城市除了“前大本营”南昌以外，主要在长三角区域的无锡、苏州、昆山和珠三角区域的广州、中山、惠州等地。尽管新力地产在这两个区域布局频繁，但是在上海和深圳这两个关键的一线城市，尚未有项目落定。
“要在上海深圳拿地不简单，连大型房企都要合作开发，对于中小型房企更是困难重重，即使进入上海拿地，也将落入亏本销售状态。”上述研究人士对此并不看好。
优淘城总裁薛建雄表示，新力地产主要通过在弱二线和环一二线的三四线城市扩张，好处是这些地方土地款可以分期付，这样可以少占资金又能快速销售回款，适合高速扩张。但是短时间过快扩张对新力的现金流、人才、集团管控都会带来很大挑战，一旦管控不力，一些项目就会混乱。此外，上海、深圳又存在调控风险，一旦楼市下行极容易让重仓这类区域的企业陷入困境，现金流抗压能力不够更会加剧前述问题，最后危及企业的经营。
不容忽视的是，高标准的要求下，新力地产在南昌、惠州等多地的项目因违规问题被通报处罚。据相关媒体报道，经南昌市城乡建设委员会调查发现，位于南昌市高新区的新力公园壹号的建设、施工或监理的五个工程项目未办理质监、安监及施工许可证，要求立即停工并限期整改。
卢文曦认为，上述违规情况从侧面反映出公司管理上的漏洞，而且房企目标制定比较激进的情况下，其开发行为一定是围绕目标去展开，所以不排除为了达到销售目标铤而走险。在此情况下，即使达到销售目标，后期仍有诸多漏洞亟须修补，企业的市场认可度和口碑也有待提升。一旦留下违规污点，后续在拿地环节将可能遭遇阻力。
（【中国经营网】 作者 刘颂辉 刘媛媛 原文链接）
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